Il coniuge separato, assegnatario della casa coniugale, farebbe sempre bene a far trascrivere il provvedimento di attribuzione dell’immobile: scaduto il termine di nove anni indicato dalla legge, l’atto emesso dal giudice non risulta più opponibile, da solo, al terzo che acquista l’immobile dall’altro coniuge, il quale ne è proprietario esclusivo. E a chiedere il rilascio del bene all’affidataria della prole può essere anche il solo usufruttuario del bene senza l’intervento del nuovo (nudo) proprietario. Lo chiarisce la sentenza 20144/09 della Cassazione.
Il caso
L’assegnazione effettuata nel corso del giudizio di separazione riguarda un immobile “frazionato”: due vani e accessori vanno all’affidataria dei figli (all’epoca minori), gli altri restano a uso studio. L’appartamento è poi comprato da un terzo che si riserva l’usufrutto, mentre la nuda proprietà va alla figlia. In seguito arriva la sentenza di separazione che conferma l’assegnazione al coniuge “debole” di quella porzione di appartamento. L’usufruttuario, appena sta per scadere il termine novennale di opponibilità del diritto dell’assegnatario nei sui confronti, chiede il rilascio dell’immobile: ora l’affidataria dei figli dovrà pagare anche il risarcimento danni per occupazione senza titolo. Perché? L’usufruttuario è titolare di un diritto reale di godimento e può proporre anche senza l’intervento del nudo proprietario la domanda affinché l’immobile venga liberato dall’assegnatario, che vanta invece un diritto personale di godimento. Resta da capire perché non colgano nel segno le censure dell’affidataria dei figli. È vero: al momento della vendita l’acquirente è consapevole che due vani dell’appartamento sono “occupati” (c’è scritto nell’atto), tanto che il compratore ottiene un prezzo favorevole e si cautela depositando parte del corrispettivo dal notaio. Non giova, tuttavia, invocare la sentenza costituzionale 454/89, che ha soltanto esteso al giudizio di separazione il regime di trascrivibilità e opponibilità ai terzi del provvedimento di assegnazione della casa familiare proprio del giudizio di divorzio. Dalla decisione della Consulta, dunque, non si può ricavare il principio secondo cui quando il terzo acquirente dell’immobile è al corrente dell’assegnazione al coniuge “debole” – decisa nel corso del giudizio, prima della sentenza di separazione – allora il provvedimento di attribuzione risulta opponibile al compratore anche oltre la scadenza dei nove anni previsti dalla legge. L’unica disciplina dell’opponibilità ai terzi di un atto – concludono infatti gli “ermellini” – è quella che scaturisce dalla trascrizione e dalla conoscibilità legale da parte del terzo: una volta scaduto il termine, insomma, il provvedimento del giudice risulta opponibile all’acquirente dell’ex casa coniugale soltanto laddove sia stato trascritto precedentemente.
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